对《资产评估法》的系列理解

资产评估法已由全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行。广大资产评估行业人士应认真学习、贯彻落实资产评估法，促进资产评估行业规范健康发展。

以下是我们对《资产评估法》的理解。

理解之一：评估工作的难度大大增加，评估师和评估机构的责任和风险也大大增加，评估成为高危的职业和行业，评估师要更加勤勉谨慎执业。

资产评估法施行后，其对评估工作的要求比现行评估标准、规范、准则、指导意见等的要求严格的，应按照资产评估法的要求来做。例如，现行国家标准《房地产估价规范》仅要求“对搜集的估价所需资料应进行检查”，而资产评估法第13条规定评估专业人员应“对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证”，第25条规定评估专业人员应“收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证”。

因此，资产评估法施行后，房地产估价师应对房地产评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证，不能只是进行检查了。尽管资产评估法也规定“委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责”，但这是两码事，各自要负各自的责任，委托人不如实提供资料的，并不能免除评估专业人员和评估机构的核查验证责任，何况资产评估法没有要求委托人对其提供的资料的“准确性”负责，对“准确性”的要求仅出现在评估专业人员应履行的义务条款中。据《现代汉语词典》的解释，核查是“审查核实”，验证是“检验证实”。现实中要做到核查验证，是极其困难的。

资产评估法的这种要求不仅大大增加了评估工作的难度，还大大增加了评估师和评估机构的责任，尤其是大大增加了风险，使得评估成为了高危的职业和行业，因为要承担赔偿责任。如资产评估法第50条规定：“评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事人造成损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿。”因此，评估师要特别关注评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性，亲自到评估对象现场以及向有关部门等单位和个人进行核查验证，更加勤勉谨慎从事评估业务。

资产评估法已由全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行。广大资产评估行业人士应认真学习、贯彻落实资产评估法，促进资产评估行业规范健康发展。

以下是我们对《资产评估法》的理解。 

理解之二：资产评估法确立了按专业类别设立评估师的原则，房地产估价师是房地产专业类别的评估师，房地产评估业务应由注册房地产估价师承办，房地产评估报告应由注册房地产估价师签名。

资产评估法所称的资产评估，是广义的概念，包括房地产价格评估（简称房地产估价或房地产评估）。我国现行房地产估价制度是依据城市房地产管理法建立的，城市房地产管理法第34条规定“国家实行房地产价格评估制度”。资产评估法施行后，房地产估价既要遵守资产评估法，更要遵守城市房地产管理法。因为就资产评估事项来说，资产评估法是一般法，城市房地产管理法是特别法。根据特别法优于一般法原则，城市房地产管理法对房地产估价有特别规定的，应适用城市房地产管理法，城市房地产管理法没有特别规定的，应遵守资产评估法。

就目前的房地产估价师资格来说，城市房地产管理法第59条特别规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”而且在近年来国务院多批取消了众多职业资格的情况下，房地产估价师执业资格仍然得以保留。因此，房地产估价师资格目前仍然是国家“准入类职业资格”，房地产估价师资格考试将按照现行做法继续开展。

资产评估法第28条规定“评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名”。因此，综合城市房地产管理法和资产评估法的规定，注册房地产估价师是房地产专业类别的评估师，评估机构开展评估对象为房地产的所有评估业务，包括法定的和非法定的评估业务，都应当指定至少两名注册房地产估价师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的注册房地产估价师签名。